【第11回】8月2日は「空き家の日」～複業大家への第一歩「物件取得＆リノベ術」～
はじめに：新たな始まりを告げる「空き家の日」
本日、8月2日は特別な日です。
それは「空き家の日」として知られています。
この記念日は、「空き家をゼロに」という願いを込めて、日付の「0802」の語呂合わせから制定されました。
全国で800万戸を超えるとされる空き家は、ニュースではしばしば社会問題として描かれます。
放置されれば、
・建物の老朽化による倒壊の危険
・衛生環境の悪化
・不法侵入による治安の悪化 など
地域社会にとって負の側面が強調されがちです。
しかし、本連載の第11回目となるこの記事では、その視点を180度転換し、この「問題」を「好機」として捉える新たな道筋をご提案します。
豊かな人生経験と知恵を持つミドルシニア世代にとって、この社会的な課題は、充実した複業（サイドビジネス）への扉を開く鍵となり得ます。
ここで語るのは、多額の融資を必要とするハイリスクな不動産投機ではありません。目指すのは、年金に加えて月に5万円から10万円の安定した収入をもたらす、地に足のついた「空き家大家さん」への道です。
本稿では、その第一歩として、融資に頼らずに物件を手に入れる方法と、予算を抑えながら魅力的な空間へと再生させるリノベーション術に焦点を当てて解説します。「空き家の日」という記念すべき日に、あなたの新しい章を始めるための、実践的な講座を開講しましょう。
第1章：最初の一歩 ― 銀行を頼らずに物件を手に入れる
この章では、融資を一切必要としない、最も現実的で低投資な3つの物件取得方法に焦点を当てます。ミドルシニア世代が持つ独自の強みを活かすことが、成功への第一歩です。
1.1 あなたの手の中にある資産：相続した実家
多くのミドルシニア世代が直面するのが、誰も住まなくなった実家を相続するという状況です。これはしばしば、固定資産税や維持管理の手間といった「負担」と捉えられがちですが、発想を転換すれば、これこそが元手ゼロで始められる最初の事業資産となります。
もちろん、「ゼロ円」で手に入れたからといって、一切費用がかからないわけではありません。事業を始める前には、相続登記（不動産の名義変更）が必要となり、これには登録免許税や司法書士への報酬が発生します。
また、資産価値によっては相続税の対象となる可能性もあります。
しかし、こうした初期費用は、新たに物件を購入することに比べれば格段に低いものです。まずは、この手の中にある資産を「負動産」ではなく、新たな収入源を生み出す「宝物」として見つめ直すことから始めましょう。
1.2 町の宝探し：空き家バンクを使いこなす
次に有力な選択肢が、自治体が運営する「空き家バンク」です。これは、空き家の所有者と、その物件を買いたい・借りたい人をつなぐための公的な情報提供制度であり、営利目的ではないため、掘り出し物が見つかる可能性を秘めています 。
最大の魅力は、物件価格が市場に比べて非常に安価なケースが多いこと 、そして何よりも自治体の補助金制度への入り口となっている点です。実際に埼玉県の「埼北空き家バンク」では710万円や1000万円の物件が、小川町では680万円から1180万円といった価格帯で物件が登録されており 、これらの多くがリフォーム補助金の対象となっています 。
ただし、空き家バンクの利用には注意も必要です。多くの自治体は情報の掲載と紹介のみで、契約交渉やトラブルには関与しないため、当事者間での直接交渉となり、すべての責任を自分で負う必要があります。
このリスクを回避するため、自治体が地元の宅地建物取引業協会（宅建協会）と連携しているかを確認することが重要です。
1.3 未開拓の道：直接交渉と0円物件
最後に、さらに踏み込んだ方法として、個人間での直接交渉や「0円譲渡」の物件を探す道があります。地域情報サイトの「ジモティー」や、個人間売買プラットフォーム「家いちば」などでは、「差し上げます」というカテゴリーで物件が出ていることがあります 。
しかし、「0円」で譲り受けても、費用が全くかからないわけではありません。個人から個人への無償譲渡は法律上「贈与」とみなされ、受け取った側には、物件の評価額に対して「贈与税」が課されます。
さらに、「不動産取得税」や名義変更のための「登録免許税」も必要です 。安全に進めるためには、必ず契約書を交わし、登記は司法書士などの専門家に依頼することが不可欠です 。
第2章：物件の変身 ― 予算を抑えた賢いリノベーション
物件を手に入れたら、次はいよいよ魅力的な空間へと生まれ変わらせるリノベーションの段階です。ここでは、コストを最小限に抑えつつ、入居者の心をつかむための賢い方法を探ります。
2.1 自分の手で創る力：セルフリノベーションの喜び
DIY、すなわちセルフリノベーションは、単なるコスト削減の手段ではありません。自分の手で空間を創り上げていく過程は、深い満足感と物件への愛着をもたらします [25]。初心者でも、貼って剥がせる壁紙や、置くだけのフローリング材、壁を傷つけない突っ張りパーツなどを活用すれば、原状回復可能なリノベーションに挑戦できます。
2.2 最大の味方：自治体の補助金を活用する
リノベーションにおいて、最も強力な味方となるのが国や自治体の補助金制度です。ここで絶対に守るべき黄金ルールは、「必ず工事を始める前に申請すること」です。多くの制度では、契約後や着工後の申請は認められません 。
小川町で最大60万円、坂戸市で最大50万円といった改修補助のほか、耐震改修や家財処理の補助など、種類は多岐にわたります。お住まいの自治体のウェブサイトで「空き家 補助金」などと検索し、担当部署に相談してみましょう。この申請プロセスは、計画の妥当性を第三者にチェックしてもらう良い機会となり、初心者大家さんを失敗から守るフレームワークとしても機能します。
今回は、大家さんデビューの準備段階である「物件取得」と「リノベーション」について解説しました。これで、あなたの手元には、新たな価値を吹き込まれた資産があるはずです。
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