【第9回/全15回】サラリーマン大家必見！空き家投資にかかる税金のすべてと確定申告のポイント

物件を見つけ、リフォームを施し、信頼できる管理会社というパートナーも見つかった—。これまでの連載で、空き家を活用した「大家さん」への道筋が、かなり具体的になってきたのではないでしょうか。しかし、事業として収入を得る以上、避けては通れない、そして多くの人が「難しそう」「面倒くさい」と感じる最後の関門があります。それが「税金」と「確定申告」です。

「会社が年末調整してくれるから、自分には関係ない」—そう思っているサラリーマンの方も多いかもしれません。しかし、それは大きな誤解です。不動産投資における税金の知識は、単なる義務を果たすためだけのものではありません。むしろ、正しく理解し、活用することで、あなたの手元に残るお金を最大化するための「最強の武器」になり得るのです。

今回は、サラリーマン大家だからこそ知っておきたい税金の仕組みと、確定申告の基本を、分かりやすく解説していきます。

まずは知っておこう！不動産所得にかかる税金の種類

不動産投資を始めると、様々な税金が関わってきます。まずは全体像を把握しましょう。

所得税・住民税: これが最も重要です。家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税されます。サラリーマンの場合、会社の給与所得と不動産所得を合算した総所得に対して税額が計算されます（総合課税）。

固定資産税・都市計画税: 物件を所有しているだけで、毎年1月1日時点の所有者に課される税金です。これらは不動産経営の「必要経費」として計上できます。
消費税: 居住用の物件を貸す場合、家賃収入に消費税はかかりません。
その他（取得時など）: 物件購入時の不動産取得税や登録免許税、契約書の印紙税なども、必要経費として認められます。

サラリーマン大家の最強の武器「損益通算」とは？

さて、ここからが本題です。サラリーマン大家が税制上のメリットを享受する上で、絶対に知っておくべきキーワードが「損益通算」です。

不動産所得は、「総収入金額 − 必要経費」で計算されます。もし、リフォーム費用や修繕費などがかさみ、この不動産所得が赤字になった場合、その赤字分を給与所得から差し引くことができるのです。これを「損益通算」と呼びます。

例えば、給与所得が500万円の人が、不動産所得で50万円の赤字を出したとします。損益通算を行うと、その年の課税対象となる所得は「500万円 − 50万円 = 450万円」に圧縮されます。その結果、給与から天引きされていた所得税の一部が「納めすぎ」ということになり、確定申告をすることで還付金として手元に戻ってくるのです。

特に、物件購入初年度は登記費用や不動産取得税などの初期費用が多くかかり、赤字になりやすいため、この損益通算のメリットは非常に大きいと言えるでしょう。

確定申告は怖くない！基本の流れとポイント

「でも、確定申告ってやっぱり面倒…」。そう感じる方のために、基本の流れを掴んでおきましょう。

1. そもそも確定申告は必要？ 給与所得以外に、不動産所得が年間20万円を超えるサラリーマンは、確定申告が法律で義務付けられています。逆に、不動産所得が20万円以下、あるいは赤字の場合は義務ではありません。しかし、前述の「損益通算」による税金の還付を受けるためには、赤字であっても確定申告を行う必要があります。

2. 青色申告？白色申告？ 確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。帳簿付けが簡単なのは白色申告ですが、節税効果を狙うなら断然「青色申告」がおすすめです。青色申告には、以下のような大きなメリットがあります。

青色申告特別控除: 所得から最大65万円（または55万円、10万円）を控除できます。
赤字の繰越: その年の赤字を、翌年以降3年間にわたって繰り越すことができます。
家族への給与: 事業を手伝う家族への給与を経費にできます。

「事業的規模（おおむね5棟10室以上）」でないと控除額は10万円になりますが、それでもメリットは大きいため、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出し、青色申告を選択することをお勧めします。

3. 確定申告の手順
① 書類の準備: 勤務先の「源泉徴収票」、家賃収入がわかる通帳、賃貸契約書、経費の領収書などを集めます。

② 帳簿付け: 日々の収入と経費を記録します。会計ソフトを使えば、簿記の知識がなくても比較的簡単に行えます。

③ 決算書・確定申告書の作成: 国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、画面の案内に従って入力するだけで書類が作成できます。

④ 提出: 作成した書類を、e-Tax（電子申告）、郵送、または税務署に直接持参して提出します。期限は原則、翌年の2月16日から3月15日までです。

税金の話は一見すると複雑に感じるかもしれません。しかし、それは大家さんという「経営者」になるための必須知識です。正しく学び、賢く活用することで、不動産投資はより堅実で、収益性の高い事業へと成長していきます。

【次回予告】 第10回：減価償却費を制する者は不動産投資を制す！「儲かっているのに手元にお金が残る」仕組み

【セミナーのご案内】 本記事で取り上げた社会課題の解決策の一つとして、空き家を活用した資産形成セミナーがあります。講師の坂本光さんは、お金のプロであるファイナンシャルプランナーでありながら、自らも27軒の戸建てを運営する大家でもあります。机上の空論ではない、実践に基づいたノウハウに興味がある方は、ぜひ以下のリンクから詳細をご確認ください。

坂本光氏主催「初心者のための戸建て不動産投資セミナー」はこちら

2025年07月15日 17:08