あなたの仕事・生活・介護の両立を支援します｜キャリア＆ライフプラントータルサポート｜さいたま市

【第8回/全15回】入居者トラブルは怖くない！サラリーマン大家のための賢い管理術

「空き家を再生し、貸し出す」—これまでの連載を通じて、物件を見つけ、リフォームを施し、いよいよ大家としてのスタートラインに立つまでの道のりが見えてきたかと思います。しかし、多くの初心者大家さんが、この段階で最も大きな不安を感じるのが「管理業務」、特に「入居者トラブル」ではないでしょうか。

「もし家賃を滞納されたら…」「騒音の苦情が来たらどうしよう」「設備の故障は夜中に連絡が来るの？」—。考えれば考えるほど、本業で忙しいサラリーマンにとって、これらの対応は大きな負担に感じられるかもしれません。

しかし、ご安心ください。これらのトラブルは、賃貸経営において確かに起こりうることですが、決して一人で抱え込む必要はありません。今回は、サラリーマン大家が安心して経営を続けるための、最も重要かつ現実的な解決策、「賢い管理術」について徹底解説します。

 

大家業の二大ストレス：「入居者」と「建物」のトラブル

 

大家さんが直面するトラブルは、大きく二つに分類できます。

1. 入居者関連のトラブル

   • 家賃滞納: 最も代表的で、直接収入に影響する深刻な問題です 。  

      

   • 近隣トラブル: 騒音、ゴミ出しのルール違反、無断駐車など、共同生活ならではの問題。放置すると他の優良な入居者の退去につながることもあります 。 

      

   • 規約違反: ペット不可物件での無断飼育や、禁煙物件での喫煙など、契約内容を守ってもらえないケースです 。 

      

   • 退去時の原状回復: 部屋の損傷や汚れをめぐり、修繕費用の負担割合で揉めることがあります 。

      

2. 建物・設備関連のトラブル

   • 設備の故障: 給湯器やエアコンの故障、水漏れなど、経年劣化により避けられない問題です 。迅速な対応が求められます。  

      

   • 建物の維持管理: 共用部の清掃や定期的なメンテナンスなど、物件の資産価値を維持するための業務です 。

      

これらの業務を、本業の傍らすべて自分一人で対応するのは、時間的にも精神的にも極めて困難です。特に、トラブル対応には専門的な知識や交渉力が必要となる場面も少なくありません。

 

最強の解決策は、信頼できる「管理会社」というパートナー

 

そこで、サラリーマン大家にとって最も賢明で現実的な選択となるのが、「管理会社」に業務を委託することです。管理会社は、いわば賃貸経営における面倒な業務をすべて引き受けてくれるプロフェッショナル集団です 。 

 

【管理会社が代行してくれる主な業務】

• 入居者管理: 家賃の集金、滞納者への督促、騒音などのクレーム対応、契約更新手続きなど 。

   

• 建物管理: 共用部の清掃、設備の定期点検、故障時の修繕業者手配など 。 

   

• 退去時対応: 退去の立ち会い、原状回復費用の査定・交渉、敷金の精算、リフォームの手配など 。

   

管理会社に支払う委託手数料は、一般的に家賃収入の5%程度が相場とされています 。月に10万円の家賃なら5,000円。この費用で、トラブル対応の手間と精神的ストレスから解放され、本業に集中できる環境が手に入ると考えれば、これは決して高いコストではありません。むしろ、安定した賃貸経営を続けるための「必要不可欠な投資」と言えるでしょう 。

 

 

失敗しない「良い管理会社」の選び方

 

ただし、「どの管理会社に任せても同じ」というわけではありません。賃貸経営の成否は、パートナーとなる管理会社選びにかかっていると言っても過言ではないのです 。以下のポイントを参考に、信頼できるパートナーを見極めましょう。

 

1. 客付け力（入居率）は高いか？ 何よりも重要なのが、空室を埋める力です。その会社の管理物件の入居率を確認したり、どのような募集活動（ネット広告など）を行っているかを聞いたりしましょう 。 

    

2. トラブル対応の体制は整っているか？ クレームや緊急時の対応フローが確立されているか、迅速に対応してくれる体制があるかを確認します 。

    

3. 担当者の対応は誠実か？ 連絡がスムーズで、こちらの質問に的確に答えてくれるか。担当者個人の能力だけでなく、会社全体で情報が共有され、組織として対応してくれるかも重要です 。

    

4. エリアの特性に精通しているか？ その地域の家賃相場や入居者ニーズを熟知している会社は、的確な提案が期待できます。大手と地域密着型、それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の物件に合った会社を選びましょう 。

    

 

それでも残る不安を解消するために

 

良い管理会社を見つけても、トラブルがゼロになるわけではありません。しかし、さらなる予防策を講じることで、リスクを最小限に抑えることは可能です。

• 家賃保証会社の利用: 入居者に家賃保証会社への加入を義務付けることで、万が一の滞納時も家賃収入が保証されます 。これは今や必須の対策です。 

   

• 厳格な入居審査: 管理会社と連携し、安定した収入があるか、過去にトラブルを起こしていないかなど、入居審査をしっかりと行うことが最大の予防策です 。 

   

• 最終手段を知っておく: どうしても解決しない法的なトラブルに発展した場合でも、弁護士や法テラスといった専門家に相談する道があります 。逃げ道があることを知っておくだけで、精神的な負担は大きく軽減されます。 

   

賃貸経営におけるトラブルは、予測し、備えることが可能です。信頼できる管理会社というパートナーを見つけ、適切な予防策を講じることで、サラリーマン大家でも安心して資産を築いていくことができます。トラブルを過度に恐れる必要はないのです。

坂本さんのセミナーへのお申込みはこちらから