【第6回】失敗しないための第一歩：優良な「空き家物件」を見極めるポイント
これまでの連載で、私たちは日本の社会課題を直視し、それを逆手にとって個人の資産を築く「空き家活用」という新たな道筋を探ってきました。そして、ごく普通のサラリーマンでも、本業の安定を基盤に「戸建て大家さん」という副業を始めることが、十分に現実的な選択肢であることをお伝えしました 。
しかし、ここからが本番です。いざ「やってみよう！」と決意したとき、誰もが最初にぶつかる壁、それが「物件選び」です。全国に900万戸ある空き家ですが、そのすべてが金の卵ではありません 。中には、手を出した瞬間に多額の費用と手間だけがかかる「負動産」の罠が潜んでいます。
今回は、空き家投資で失敗しないための最も重要なステップ、「優良物件の見極め方」に焦点を当てます。プロがどのような視点で物件を評価しているのか、その具体的なチェックポイントを学び、あなたの第一歩を成功へと導きましょう。
マインドセットの転換：「探す」から「創り出す」へ
まず、物件選びにおける根本的な考え方を変える必要があります。多くの初心者は、インターネットの不動産サイトを眺めながら「掘り出し物」を探そうとします。しかし、本当に価値のある物件は、そう簡単には見つかりません。
成功している投資家は、「優良物件は探すものではなく、交渉の末に『創り出す』ものだ」という視点を持っています 。どういうことか。それは、所有者が管理に困り、「タダでもいいから手放したい」と考えているような「お困り空き家」を見つけ出し、交渉を通じて有利な条件で取得する、というアプローチです 。物件取得費用を0円か、それに近い金額に抑えることができれば、一般的な不動産投資に比べて初期費用を劇的に圧縮でき、高い利益率と安全性を確保できるのです 。
チェックポイント1：【出口戦略】誰が、いくらで住んでくれるのか？
物件の価格や状態を見る前に、まず考えるべき最も重要なことがあります。それは「その家を、誰が、いくらで借りてくれるのか？」という出口戦略です。
-
賃貸需要の確認: そのエリアに戸建ての賃貸需要はありますか？アパートやマンションと違い、戸建ての賃貸物件は供給量が少ないため、一度入居者が決まると長く住んでくれる傾向があり、安定経営につながりやすいという大きなメリットがあります 。地域の不動産会社にヒアリングしたり、賃貸情報サイトで近隣の家賃相場を徹底的に調べたりすることから始めましょう。
-
現地調査: 必ず現地に足を運び、自分の目で周辺環境を確かめましょう 。最寄り駅からの距離、スーパーや学校などの利便性、街の雰囲気など、データだけでは分からない「住みやすさ」を肌で感じることが重要です。
この出口戦略が、あなたの投資全体の成否を左右します。家賃収入の見込みが立って初めて、その物件が投資対象として成立するのです。
チェックポイント2：【物件の状態】修繕費用はいくらかかるのか？
次に、物件そのものの状態を評価します。ここで重要なのは、「安かろう悪かろう」の物件に飛びつかないことです。安く購入できても、修繕に莫大な費用がかかっては意味がありません。
-
致命的な欠陥はないか: 特に確認すべきは、建物の構造に関わる部分（雨漏り、シロアリ被害、基礎のひび割れ）と、費用がかさみがちな水回り（キッチン、風呂、トイレ）です。
-
修繕の「さじ加減」を知る: すべてを新品同様にリフォームする必要はありません。あるサラリーマン大家さんの事例では、経験豊富な先輩大家さんたちに物件を見てもらい、「どこを直し、どこは現状で良いか」をアドバイスしてもらったことで、余分なコストを大幅に削減できたといいます 。初心者が陥りがちな「やりすぎリフォーム」を防ぎ、投資効果を最大化する知恵を学ぶことが不可欠です。
チェックポイント3：【隠れたコスト】税金と法規制のリスク
物件価格とリフォーム費用以外にも、見落としてはならない「隠れたコスト」が存在します。
-
固定資産税の罠: 空き家でも固定資産税・都市計画税は毎年かかります 。最大の注意点は、管理状態が悪い場合に自治体から「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されるリスクです 。この指定を受けると、税金の軽減措置が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります 。物件を見る際は、このリスクがないかを必ず確認しましょう。
-
解体費と税金: 倒壊寸前の家などは、解体して更地にする選択肢もあります 。しかし、解体には100万円前後の費用がかかるうえ、更地にすると土地の固定資産税が上がるというデメリットも忘れてはいけません 。
これらのポイントを総合的に判断し、リスクとリターンを見極めることが、失敗しない物件選びの鍵となります。机上の調査だけでなく、実際に「空き家・古家物件見学ツアー」などに参加して、プロの視点を学ぶのも非常に有効な手段です 。
次回は、この「修繕」のテーマをさらに深掘りします。いったい、リフォーム費用はどこまでかけるべきなのか。投資効果を最大化するための修繕のさじ加減について、具体的なノウハウを解説します。
【次回予告】 第7回：リフォーム費用はどこまでかける？投資効果を最大化する修繕のさじ加減
【セミナーのご案内】 本記事で取り上げた社会課題の解決策の一つとして、空き家を活用した資産形成セミナーがあります。講師の坂本光さんは、お金のプロであるファイナンシャルプランナーでありながら、自らも27軒の戸建てを運営する大家でもあります。
机上の空論ではない、実践に基づいたノウハウに興味がある方は、ぜひ以下のリンクから詳細をご確認ください。
坂本光氏主催「初心者のための戸建て不動産投資セミナー」はこちら
投稿されたコメントはありません